Exklusive Studie zu Offenen Immobilienfonds

Update per 31.08.2015
Studie: Auflösende Offene Immobilienfonds aus Anlegersicht

EXECUTIVE SUMMARY

  • Im September 2015 veröffentlicht die KanAm Grund Real Estate Asset Management GmbH & Co. KG (REAM) zum dritten Mal ihre Studie »Auflösende Offene Immobilienfonds aus Anlegersicht«. Darin stellt sie fest, dass die Fonds seit Beginn der Auflösungen bereits rund 19 Mrd. EUR des ursprünglich 33 Mrd. EUR umfassenden Immobilienvermögens verkauft haben. An der Spitze steht der KanAm grundinvest Fonds mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von 3,9 Mrd. EUR.
  • Ob die Fonds ihr Immobilienvermögen im Rahmen der jeweiligen Kündigungsfrist schnell genug verkaufen, wird in der Studie mithilfe des sogenannten »SALES-RATE-FAKTORs« gemessen, der auf Monatsbasis das noch vorhandene Immobilienvermögen ins Verhältnis zu dem bereits veräußerten Immobilienvermögen setzt. Mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 1,4 schneidet der KanAm grundinvest Fonds bei den Offenen Immobilienfonds für Privatanleger am besten ab. Bei den Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger führt der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 0,6.
  • Eine weitere zentrale Aufgabe der auflösenden Offenen Immobilienfonds ist die Rückführung ihrer Darlehen vor Ablauf der Kündigungsfrist. Unter den Offenen Immobilienfonds für Privatanleger, die noch nicht auf die Verwahrstelle übergegangen sind, weisen allein der KanAm grundinvest Fonds und der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe zum Untersuchungsstichtag per 31.08.2015 eine Fremdkapitalquote von 0,0 % auf und sind damit noch vor Übergang auf die jeweilige Verwahrstelle vollständig entschuldet. Ebenfalls frei von Darlehen sind alle bereits zuvor auf die Verwahrstellen übergegangenen Offenen Immobilienfonds, mit Ausnahme des TMW Immobilien Weltfonds und des AXA Immoselect.
  • Seit Beginn der Auflösungen haben die Offenen Immobilienfonds insgesamt 11,6 Mrd. EUR an ihre Anleger ausgezahlt. An der Spitze steht der CS EUROREAL mit einem Auszahlungsvolumen in Höhe von rund 2,7 Mrd. EUR.
  • Da Anleger in der Regel 5 bis 8 Jahre in einem Offenen Immobilienfonds investiert bleiben, wird in der Studie der individuelle Anlageerfolg fünf Jahre vor der letzten Aussetzung bis zum aktuellen Untersuchungsstichtag per 31.08.2015 gemessen. Dabei konnte in der Studie festgestellt werden, dass von den 18 untersuchten auflösenden Offenen Immobilienfonds 8 einen positiven und 10 einen negativen individuellen Anlageerfolg aufweisen.

Studie: Auflösende Offene Immobilienfonds aus Anlegersicht

In den vergangenen 4,5 Jahren haben in Deutschland zehn Immobilien-Investment-Gesellschaften insgesamt 18 Offene Immobilienfonds (OIF) mit einem Immobilienvermögen von 33 Mrd. EUR gekündigt. KanAm Grund REAM hat diese Entwicklung zum Anlass genommen, erstmals aus Sicht investierter Anleger den aktuellen Stand der Auflösungen zu untersuchen.

Ausgelöst durch die Finanzmarktkrise zum Jahresende 2008 war die nachhaltige Fortführung etlicher Fonds in Anbetracht des hohen Rückgabevolumens der Anleger nicht mehr möglich. Alle Versuche, das Vertrauen der Anleger zurückzugewinnen, scheiterten an der börsentäglichen Verfügbarkeit Offener Immobilienfonds, die bis zur Gesetzesnovellierung im Juli 2013 wie eine Achillesferse die Verletzbarkeit des Produktes offenlegte.

Die Gesellschaften der auflösenden Offenen Immobilienfonds haben jetzt die Aufgabe, das gesamte Immobilienportfolio innerhalb ihrer üblicherweise 3- oder 5-jährigen Kündigungsfrist durch Verkäufe aufzulösen, die Darlehen an die Banken zurückzuzahlen und schließlich das Kapital in regelmäßigen Abständen an die Anleger auszuzahlen. Bis spätestens Mai 2017 sollten alle auflösenden Offenen Immobilienfonds ihre restlichen Immobilien verkaufen.

KanAm Grund REAM hat im Februar 2015 wiederholt eine Bestandsaufnahme der Auflösungen durchgeführt und ist folgenden Fragen auf den Grund gegangen:

  • Wie viel haben die auflösenden Offenen Immobilienfonds verkauft, wie viele Verkäufe liegen noch vor ihnen?
  • Verkaufen die Fonds schnell genug, um die Auflösung im vorgegebenen Zeitraum abschließen zu können (SALES-RATE-FAKTOR)?
  • Wie hoch lasten Darlehensverpflichtungen auf den Fonds?
  • Welcher Fonds hat bisher wie viel an seine Anleger zurückgezahlt?
  • Welchen individuellen Anlageerfolg haben die auflösenden Offenen Immobilienfonds bislang erzielt?

In der veröffentlichten Studie betrachtet KanAm Grund REAM auflösende Offene Immobilienfonds nicht aus dem Blickwinkel eines Analysten, sondern aus dem Blickwinkel eines investierten Anlegers.

Top